Neubau Unterdorf 11
Neubau Unterdorf 11 Januar 2025 Der nächste Schritt fordert von der Bevölkerung von Schönengrund eine Grundsatzentscheidung über die Weiterführung des Projekts Unterdorf 11. Die Abstimmung darüber findet am 9. Februar 2025 statt. Den Stimmberechtigten werden zwei Fragen sowie eine Stichfrage zur Abstimmung unterbreitet. Abstimmungsfrage 1A "Teilverkauf" Wollen Sie dem Teilverkauf des Projektes "Unterdorf 11" zustimmen?
Wollen Sie dem Vollverkauf des Projektes "Unterdorf 11" zustimmen?
Falls sowohl der Teilverkauf wie auch der Vollverkauf von den Stimmberechtigten angenommen werden: Soll der Teilverkauf oder der Vollverkauf in Kraft treten?
Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 10. Dezember 2024 beschlossen, Ihnen die Annahme der Variante 1A "Teilverkauf" zu empfehlen.
Die Informationsveranstaltung findet am Montag, 20. Januar 2025, 20.00 Uhr im Theoriesaal statt.
Unter Publikation (siehe unten) finden Sie die wichtigsten Informationen inkl. der Sonderausgabe zum Projekt.
November 2024 Der Gemeinderat arbeitet zusammen mit der Markt- und Liegenschaftskommission daran, die zwei im Juni 2024 vorgestellten Varianten weiter voranzutreiben. Die derzeitigen geprüften Optionen sind:
Als Unterstützung wurde Urs Schläpfer, Inhaber der SIMUBA AG aus Appenzell, hinzugezogen. Er ist ein versierter Immobilienfachmann und kennt den Schönengrund bestens, da er bis vor kurzem als kantonaler Schätzer in unserer Gemeinde tätig war. Sein Fachwissen wird entscheidend dazu beitragen, eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Geplant ist, dass über die beiden genannten Varianten am 9. Februar 2025 abgestimmt wird. Um die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger umfassend zu informieren, wird es vor der Abstimmung eine öffentliche Informationsveranstaltung geben, bei der die Details und möglichen Konsequenzen der beiden Varianten erläutert werden. Bei Annahme der Variante 1 werden die Wohnungen zusammen mit der SIMUBA AG zum Verkauf ausgeschrieben. Die Finanzierung wird in Zusammenarbeit mit dem Finanzinstitut, z.B. einer Bank oder Versicherung festgelegt, wobei es zu einer erneuten Abstimmung kommen wird, um über den Baukredit zu entscheiden. Bei Annahme der Variante 2 wird dem Gemeinderat die Aufgabe übertragen, potenzielle Investoren zu finden, die die Liegenschaft kaufen. Nach Beratung mit Urs Schläpfer deutet sich jedoch an, dass dies die ungünstigste Variante für die Gemeinde sein könnte, da der Verkaufserlös nicht dem aktuellen Buchwert der Liegenschaft entsprechen würde. Dies würde bedeuten, dass im Jahr des Verkaufs ein Verlust in der Erfolgsrechnung ausgewiesen werden muss, was unsere Finanzen zusätzlich belastet. Falls beide Varianten abgelehnt werden, bleibt die Liegenschaft wie bisher bestehen und die Markt- und Liegenschaftskommission muss eine sanfte Sanierung des Gebäudes in Betracht ziehen, um den Werterhalt zu sichern. Dies bedeute auch, dass die Finanzen der Gemeinde die nächsten Jahre mehr belastet werden. Die Informationsveranstaltung findet am Montag, 20. Januar 2025, 20.00 Uhr im Theoriesaal statt. Der Gemeinderat und die Markt- und Liegenschaftskommission freuen sich auf zahlreiches Erscheinen.
Juni 2024 Die Baubewilligung für das Neubauprojekt ist Ende Mai 2024 bei uns eingegangen und hat mittlerweile auch die Rechtsgültigkeit erlangt. Die Visiere wurden daher in den letzten Wochen entfernt. Leider hat sich die Finanzierung seitens der Gemeinde seit der Beendigung der Arbeiten im Frühjahr 2023 nicht wesentlich verbessert und es ist nicht möglich dies ohne externe Gelder zu realisieren. Wie bereits im Mitteilungsblatt vom April 2024 erwähnt, ist der Gemeinderat zusammen mit der Liegenschaften- und Marktkommission an der Arbeit zwei Varianten zu prüfen, wie mit der Liegenschaft Unterdorf 11 weitergefahren werden kann.
Über die zwei Varianten wird die Bevölkerung von Schönengrund, wenn genügend Grundlagen vorhanden sind, abstimmen können. Bei Interesse an der Liegenschaft oder an einer einzelnen Wohnung sind wir froh, wenn Sie direkt Kontakt mit uns aufnehmen. Durch den Beizug eines Immobilienmaklers für die professionelle Ausschreibung werden die Wohnungen auch öffentlich ausgeschrieben. Kontakt:
April 2024 Das Amt für Immobilien hat beim Prüfen der ersten Baueingabe festgestellt, dass die Gemeinde Schönengrund eine Unterdeckung an Schutzplätzen besitzt und hat daher die Auflage erteilt, beim Projekt Unterdorf 11 mehr Schutzplätze zu realisieren. Die Pläne wurden nun überarbeitet eingereicht damit ein bewilligtes Projekt erreicht werden kann, welches als Gesamtes an einen möglichen Investor angeboten werden kann. Aktuell ist der Gemeinderat zusammen mit der Markt- und Liegenschaftenkommission an der Arbeit, zwei Varianten zu prüfen, wie mit der Liegenschaft Unterdorf 11 weitergefahren werden kann.
Über die zwei Varianten wird die Bevölkerung von Schönengrund, wenn genügend Grundlagen vorhanden sind, abstimmen können.
Mai 2023 Nach der Annahme des Ausgabe-Beschlusses für das Vorprojekt vom 26. September 2021 hat die Baukommission Unterdorf 11 zusammen mit dem Architekturbüro Forma-Team aus Bütschwil das Bauprojekt erarbeitet. Seit Beginn des Projekts im Jahre 2020 haben vierzehn Baukommissionssitzungen wie auch zwei runde Tische mit der Baubewilligungskommission und der Denkmalpflege AR stattgefunden. Im Weiteren wurde an drei Infoanlässen sowie an den Einwohnerstammtischen über den jeweilig aktuellen Stand informiert. An der Infoveranstaltung vom 24. Oktober 2022 wurde beschlossen das Baubewilligungsverfahren laufen zu lassen, um im Projekt mehr Rechtssicherheit zu erhalten. Aufgrund der zunehmenden Teuerung und der Zinsent-wicklung wurde das Projekt wie bereits im Mitteilungsblatt vom April 2023 nochmal leicht überarbeitet, um die angestrebten finanziellen Einflüsse auf die Gemeinde einzuhalten. Der Baukommission und dem Gemeinderat ist es auch ein Anliegen, die Kosten so zu berechnen, dass das einheimische Gewerbe auch Chancen hat sich am Bau zu beteiligen und nicht ein ‘’billiges’’ Gebäude zu erstellen. Nun liegt das abstimmungsreife Projekt inklusive den vorveranschlagten Gesamtkosten und deren Finanzierung vor. Es wurden auch, soweit finanziell möglich, die Wünsche der Vereine und weiteren Bevölkerungsteile berücksichtigt. Auch ein lang ersehntes öffentliches und behindertengerechtes WC sollte im Neubau realisiert werden. Im Weiteren wurde während den diversen Informationsveranstaltungen gewünscht, dass im Zuge des Projekts auch weitere Möglichkeiten mit zusätzlichen Tiefgaragenplätzen geprüft werden könne. Dies wurde ebenfalls erstellt und sollte der Bevölkerung von Schönengrund als zweite Abstimmungsvorlage vorgelegt werden. Bis am 6. Mai haben sich 2 Interessenten gemeldet die insgesamt 4 Plätze gekauft hätten. Diese Nachfrage ist jedoch zu gering, um das Projekt 'zusätzliche Tiefgarage' zu realisieren. Trotz all den intensiven Bemühungen der Baukommission Unterdorf 11 zusammen mit dem FormaTeam Ihnen ein für die Gemeinde finanzierbares Projekt zu erstellen, müssen wir Ihnen mitteilen, dass die Arbeiten aus finanziellen Gründen vorerst eingestellt werden müssen. Die unsichere Preisentwicklung im Bausektor und die steigende Zinsentwicklung der Geldinstitute haben uns zu diesem Schritt gezwungen. Die getätigten Arbeiten haben ergeben, dass es an diesem Standort mir allen Massnahmen, die getroffen werden müssen um einen Neubau zu erstellen, die Kosten zusätzlich in die Höhe treiben was sich negativ auf den Ertrag auswirkt. Die aktuell berechneten Kosten für die Erstellung des Neubaus belaufen sich auf CHF 4'645'000.00 inkl. MwSt. bei einer Genauigkeit von +/- 10 %. Es sind auch Reserven eingeplant, um Unvorhergesehenes berücksichtigen zu können. Dieses Geld hätte über einen Kredit bei einem Kreditanbieter beschafft werden können, wobei 25 % des Belehnungswertes aus Eigenkapital beschafft werden muss. Dies hätte die Gemeinde über einen sogenannten OERK (öffentlich-rechtlicher Kredit) finanzieren können. Der Kreditanbieter berechnet bei Renditeobjekten immer den Ertragswert eines Gebäudes, wobei er dies aus den Mieteinnahmen und dem Standort errechnet. Beim Neubau Unterdorf 11 wäre dies CHF 3'500’00.00 inkl. MwSt. gewesen, was eine zu grosse Differenz zu den Erstellungskosten CHF 4'645'000.00 inkl. MwSt. bedeutet. In einer einfachen Darstellung über die finanziellen Auswirkungen auf die Gemeinde sollten unsere Beweggründe verständlich dargelegt werden.
Uns wurde dieses Jahr auch klar, dass das geplante Objekt in den ersten Jahren sicherlich keinen Gewinn abwerfen würde. Mit in die Planung/Berechnung einbeziehen muss man aber, dass am aktuell bestehenden Gebäude auch werterhaltende kostenintensive Arbeiten gemacht werden müssen, die jedoch keinen Mehrertrag ergeben. Nach 10 Jahren wäre die zweite Hypothek amortisiert gewesen, dann wäre das Minus bedeutend kleiner gewesen, resp. wir rechneten mit einem kleinen Plus. Mit den vorliegenden Zahlen ist dies nicht mehr der Fall und wir sahen uns gezwungen die Bremse zu ziehen, resp. die Finanzinstitute hätten kein Geld sprechen können, da sie ebenfalls Regulatorien unterstellt sind. Mit einer Belastung von 160 % übersteigt dieses Projekt alle Möglichkeiten der Finanzinstitute. Fazit: Hätten wir früher mit dem Bauen beginnen können, wären die Kosten im Bausektor noch stabiler gewesen und die Zinsen an den Finanzmärkten wären auch noch stabiler gewesen. Wie weiter: Mit den künftigen Besitzern des Imkereibedarfs wurden bereits Gespräche geführt, wie es für sie am jetzigen Standort weiter gehen könnte. Diese Gespräche werden in die weiteren Beratungen einfliessen. Sie werden, sobald die weiteren Varianten geprüft sind, informiert wie es mit dem Unterdorf 11 weitergeht. Fakt ist, etwas muss mit dem Gebäude in den nächsten Jahren gemacht werden. Zum Schluss: Baukommission Unterdorf 11
November 2022 Am 24. Oktober 2022 fand im Theoriesaal der MZA der Infoabend zum Stand des Bauprojekts Unterdorf 11 statt. Nahezu dreissig Einwohner/innen haben den Ausführung der Architekten und der Mitglieder der Baukommission Unterdorf 11 beigewohnt. Verschiedene Aspekte/Details des Projektes wurden diskutiert und Fragen durch die Architekten und die Baukommission beantwortet. Wie im September-Mitteilungsblatt bereits erwähnt, hat die Preissteigerung auf dem Bausektor infolge Covid-Krise und Ukraine-Krieg in Kombination mit Zinssteigerungen dazu geführt, dass nun ein Kostenvoranschlag vorliegt, der gegenüber dem Vorprojekt wesentlich höhere Gesamtkosten aufweist. Die daraus abgeleitete Renditeberechnung weist nur noch leicht positive Zahlen auf. Diese Effekte haben den Gemeinderat und die Baukommission dazu bewogen, anstatt einer Volksabstimmung zum Baukredit im November 2022 nun das Baugesuch voranzutreiben und die Kostenentwicklung zu beobachten. Das weitere Vorgehen wurde gemeinsam mit den anwesenden Einwohnern/innen besprochen und sieht wie folgt aus:
Projekt Auf der Homepage der Gemeinde, wie auch auf der Gemeindekanzlei, ist ab sofort der Stand der Baueingabepläne einsehbar. Diese zeigen den aktuellen Projektstand, welcher in diversen Besprechungen mit der Denkmalpflege AR sowie zwei runden Tischen mit der Baubewilligungskommission bis zur Bewilligungsreife verfeinert wurden. Option: Tiefgarage unter dem Vorplatz der MZA Auf Anregung diverser Bevölkerungsteile hat die Baukommission Unterdorf 11 das Architekturbüro beauftragt, den gleichzeitigen Bau einer separaten Tiefgarage unter dem Vorplatz der MZA zu planen. Die Pläne und die vorveranschlagten Kosten sind ebenfalls auf der Homepage und auf der Gemeindekanzlei einsehbar. Anlässlich der Volksabstimmung werden die beiden Projekte separat zur Abstimmung gebracht. Die Tiefgarage kann nur realisiert werden, wenn dem Projekt Unterdorf 11 zugestimmt wird. November 2022 Die Baukommission Unterdorf 11
August 2022 Die Baukommission Unterdorf 11 hat mit dem Architekten getagt und alle für die Abstimmung relevanten Entscheidungen getroffen. Mit dem nächsten Mitteilungsblatt können wir Ihnen das abstimmungsreife Projekt präsentieren. Und wie immer informieren Sie weiter über den Projektfortschritt auf der Homepage sowie im Mitteilungsblatt. Im Namen der Baukommission Unterdorf 11
Juli 2022 Die Baukommission Unterdorf 11 hat mit dem Architekten getagt und die überarbeiteten Pläne besprochen. Die Inputs von der letzten Sitzung mit der Baubewilligungskommission und dem Denkmalpfleger sind in die Überarbeitung miteingeflossen. Der Entwurf ist jetzt in Abstimmung mit dem Denkmalpfleger und an einigen Stellen muss nachgebessert werden. Der Zeitplan wird immer straffer, der gewählte Abstimmungstermin vom 27. November 2022 für die Volksabstimmung über den Baukredit sollte aber eingehalten werden können.
AUSGANGSLAGE Die Liegenschaftenkommission hat zusammen mit dem Gemeinderat vier Möglichkeiten über die zukünftige Verwendung der Liegenschaft Unterdorf 11 (Imkereifachgeschäft und ehemalige Flashhalle) geprüft: - Instandhaltung (minimale Sanierung) Das Neubauprojekt wurde als Lösung favorisiert. Im Herbst 2020 wurden zwei Wettbewerbsstudien (2 Architekturbüros wurden eingeladen) zum Projekt präsentiert. Der Gemeinderat sowie die Liegenschaften- und Marktkommission haben die Wettbewerbstudien geprüft und sich für die Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro FormaTeam aus Bütschwil entschieden. Der Vorschlag von FormaTeam sieht zwei Hausteile vor, die durch ein Treppenhaus mit Lift miteinander verbunden sind. Dadurch wird das Volumen aufgebrochen und das Gebäude passt sich besser ins Dorfbild ein. Im Anschluss an den Entscheid zur Weiterverfolgung des Projektes wurde im Dezember 2020 die fünfköpfige Baukommission Unterdorf 11 ins Leben gerufen, um die Liegenschaften- und Marktkommission bei den künftigen Arbeiten rund um das Neubauprojekt Unterdorf 11 zu entlasten. Als nächster Schritt soll ein detailliertes Vorprojekt zuhanden der Bürgerschaft erstellt werden. Die Kosten von 162'000 Franken für den Wettbewerb und das Vorprojekt übersteigen die Finanzkompetenzen des Gemeinderates. Der Ausgabenbeschluss des Gemeinderates vom 12. Januar 2021 unterliegt deshalb dem fakultativen Referendum. Dieses ist am 21. April 2021 zustandegekommen. Der Gemeinderat hat darauf das Gespräch mit der Vereinsgemeinschaft und mit der interessierten Bevölkerung am Einwohnerstammtisch gesucht. Die Wünsche und Anregungen aus den Gesprächen werden in das Vorprojekt miteinfliessen, soweit dies die Rentabilität und Machbarkeit nicht negativ beeinflusst. Die Volksabstimmung zum Ausgabenbeschluss über 162'000 Franken fand am 26. September 2021 statt. Der Ausgabenbeschluss wurde mit 186 Ja zu 43 Nein Stimmen bei 2 Enthaltungen angenommen. Wir danken für Ihr Vertrauen. Die Baukommission Unterdorf 11 beginnt sofort mit den Vorbereitungsarbeiten.
Ende November 2022 Baueingabe eingereicht Das ältere Gebäude (heutiges Ladenlokal) wurde vor über 100 Jahren zur Stromproduktion/ Elektroverteilung gebaut. In den 1950er Jahren wurde das Gebäude um die Halle erweitert. In den 1990er Jahren hat die Gemeinde Schönengrund die Liegenschaft erworben. Beim Kauf stand die künftige Dorfgestaltung im Vordergrund. Als Eigentümerin konnte die Gemeinde die künftige Dorfgestaltung mitbestimmen. Der Laden wurde an A. Büchler vermietet und die Vereine konnten die Flashhalle für ihre Zwecke nutzen. Mittlerweile ist ein Teil der Flashhalle an den Laden vermietet und der andere Teil der Halle wird von den Vereinen als Abstellraum benutzt. Die Bausubstanz beider Gebäude ist sanierungsbedürftig, es fallen laufend Reparaturen an, dies wurde bereits 2012 festgestellt. Die Flachdächer sind nicht dicht und bei starken Regenfällen läuft Wasser in die Kellerräume. Beim Laden sind nur 4cm Wärmedämmung eingebaut, die Halle ist nicht wärmegedämmt. Es wundert daher nicht, dass die Unterhaltskosten durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt sind. Die Gebäude werden von vielen Einwohnern als unästhetisch empfunden. Die Flachdächer passen nicht in das Ortsbild. Und auch die Umgebung zum Gemeindehaus und Platz kann besser gelöst werden. Mit dem Vorprojekt und dem darausfolgenden Neubauprojekt sollen diese Probleme gelöst werden und zusätzlich Wohnraum und Tiefgaragenplätze an bester Lage geschaffen werden. Ein Nachmieter für den Laden ist bereits vorhanden und wird den Laden nur in Schönengrund und nur an dieser Lage weiterführen. Die Wohnungen, so ist der Gemeinderat überzeugt, werden gut vermietet sein und die Tiefgaragenplätze ebenfalls.
Der Wettbewerb hatte zum Ziel, zu prüfen, ob ein möglicher Neubau grundsätzlich möglich ist, und ob zum Beispiel genügend Platz für 4 Wohnungen und Gewerbe im Gebäude vorhanden ist. Folgendes Raumprogramm ist vorgesehen: Achtung: Die Wettbewerbs-Pläne sind roh zu verstehen und es sind noch keine Fenster und Türen eingezeichnet. Beim Vorprojekt würden die Pläne unter anderem detailierter gezeichnet werden. Die nachfolgenden Pläne und Informationen können auf der Gemeinde Schönengrund ausgedruckt bezogen werden. |
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